Question 1

ค่างวดผ่อนบ้านคำนวณยังไง?

Accepted Answer

ค่างวดผ่อนบ้านคำนวณด้วยสูตร PMT (Payment) มาตรฐาน: M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]

โดย P = ยอดเงินกู้, r = อัตราดอกเบี้ยต่อเดือน (อัตราดอกเบี้ยต่อปี ÷ 12 ÷ 100), n = จำนวนงวด (ปี × 12)

สูตรนี้ทำให้ค่างวดเท่ากันทุกเดือน แต่ในช่วงแรกๆ ดอกเบี้ยจะกินสัดส่วนมาก พอผ่อนไปนานๆ เงินต้นถึงจะเริ่มลดเร็วขึ้น

Question 2

ดอกเบี้ยลอยตัวกับคงที่ต่างกันยังไง?

Accepted Answer

ดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate): อัตราดอกเบี้ยตายตัวตามที่ตกลง เช่น 3% ต่อปีตลอด 3 ปีแรก ค่างวดคงที่ทำให้วางแผนง่าย

ดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate): ผูกกับอัตราอ้างอิงของธนาคาร เช่น MRR − 1% เปลี่ยนตามที่ธนาคารประกาศ ค่างวดอาจขึ้น-ลงได้

สินเชื่อบ้านส่วนใหญ่ในไทยใช้แบบผสม คือ 3 ปีแรกคงที่ (โปรโมชั่น) แล้วค่อยลอยตัวตาม MRR หลังจากนั้น

Question 3

MRR/MLR คืออะไร?

Accepted Answer

MRR (Minimum Retail Rate): อัตราดอกเบี้ยขั้นต่ำสำหรับลูกค้ารายย่อยชั้นดี ใช้กับสินเชื่อบ้าน บัตรเครดิต และสินเชื่อบุคคล

MLR (Minimum Loan Rate): อัตราขั้นต่ำสำหรับลูกค้ารายใหญ่ มักต่ำกว่า MRR

MOR (Minimum Overdraft Rate): อัตราขั้นต่ำสำหรับสินเชื่อเบิกเกินบัญชี

สินเชื่อบ้านส่วนใหญ่จะเสนอเป็น MRR − x% เช่น MRR − 1.5% หากธนาคารใดมี MRR ที่ 7.05% ดอกเบี้ยที่ได้คือ 5.55% ต่อปี

Question 4

กู้ได้สูงสุดเท่าไหร่จากเงินเดือน?

Accepted Answer

หลักเกณฑ์ทั่วไปของธนาคารไทย: ค่างวดผ่อนบ้านรวมกับหนี้อื่นๆ ไม่ควรเกิน 40% ของรายได้ต่อเดือน (Debt Service Ratio — DSR)

ตัวอย่าง: เงินเดือน 50,000 บาท ผ่อนได้สูงสุดประมาณ 20,000 บาท/เดือน หากดอกเบี้ย 6% ระยะเวลา 30 ปี จะกู้ได้ราว 3.3 ล้านบาท

ธนาคารจะดู credit bureau, อายุการทำงาน, ภาระหนี้สินอื่น และความมั่นคงของอาชีพประกอบด้วย ลองใช้เครื่องคำนวณวงเงินกู้เพื่อประเมินเบื้องต้น

Question 5

โปะบ้านช่วยลดดอกเบี้ยได้จริงไหม?

Accepted Answer

ช่วยจริง และช่วยมาก เพราะดอกเบี้ยบ้านคำนวณจากเงินต้นคงเหลือทุกเดือน ยิ่งโปะเร็วยิ่งคุ้ม

ตัวอย่าง: กู้ 3 ล้าน 30 ปี ดอกเบี้ย 5% หากโปะเพิ่ม 5,000 บาท/เดือน จะหมดหนี้เร็วขึ้นราว 9 ปี และประหยัดดอกเบี้ยได้ราว 9-10 แสนบาท

ควรโปะในช่วง 5-7 ปีแรกเพราะดอกเบี้ยมากที่สุด แต่ก่อนโปะให้ตรวจสัญญาว่ามีค่าปรับ prepayment หรือไม่ — ส่วนใหญ่ปลอดค่าปรับหลังพ้น 3 ปี

Question 6

รีไฟแนนซ์เมื่อไหร่คุ้ม?

Accepted Answer

รีไฟแนนซ์มักคุ้มเมื่อ:

1. ผ่อนครบ 3 ปี ที่สัญญาเดิมหมดโปรโมชั่น (พ้นช่วงปลอดค่าปรับ prepayment)
2. อัตราใหม่ต่ำกว่าเดิมอย่างน้อย 0.5-1%
3. ยอดหนี้คงเหลือยังเยอะ (โดยทั่วไป > 1 ล้านบาท)

ต้องคำนวณค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ด้วย: ค่าจดจำนองใหม่ 1% ของวงเงิน, ค่าประเมิน 3,000-5,000 บาท, ค่าอากรแสตมป์ 0.05%

ถ้าประหยัดดอกเบี้ยรวมหลังหักค่าใช้จ่ายแล้วยังคุ้ม = ควรรีไฟแนนซ์

Question 7

เครื่องคำนวณนี้แม่นยำแค่ไหน?

Accepted Answer

เครื่องคำนวณใช้สูตร PMT มาตรฐานเดียวกับที่ธนาคารใช้ ผลลัพธ์จะตรงกับใบเสนอราคาของธนาคารหากใส่ข้อมูลตรงกัน

อย่างไรก็ตาม ผลลัพธ์ที่ได้เป็นการประมาณการเบื้องต้น ตัวเลขจริงจากธนาคารอาจต่างเล็กน้อยเพราะ:

- การปัดเศษทศนิยม
- วันที่ตัดรอบของแต่ละธนาคารต่างกัน
- ดอกเบี้ยลอยตัวที่จะเปลี่ยนตามประกาศของธนาคาร
- ค่าธรรมเนียมแฝงต่างๆ

แนะนำให้นำตัวเลขนี้ไปเปรียบเทียบกับใบเสนอราคาจากธนาคารก่อนตัดสินใจ

Question 8

มีค่าใช้จ่ายอื่นนอกจากค่างวดไหม?

Accepted Answer

มีหลายรายการที่ต้องเตรียมเงินไว้:

1. เงินดาวน์: ปกติ 10-20% ของราคาบ้าน (กู้ได้ 80-90%)
2. ค่าจดจำนอง: 1% ของวงเงินกู้ (จ่ายให้กรมที่ดิน)
3. ค่าโอนกรรมสิทธิ์: 2% ของราคาประเมิน (มักแบ่งกับผู้ขาย 50/50)
4. ค่าอากรแสตมป์: 0.05% ของวงเงินกู้
5. ค่าประเมินราคา: 3,000-5,000 บาท
6. ค่าประกันอัคคีภัย: 2,000-5,000 บาท/ปี
7. ค่าประกัน MRTA (ทางเลือก): 1-3% ของวงเงิน จ่ายครั้งเดียวคุ้มครองหลายปี

รวมทั้งหมดประมาณ 3-5% ของราคาบ้าน ควรเตรียมเงินสดส่วนนี้ไว้ก่อนซื้อ

งวด	ค่างวด	เงินต้น	ดอกเบี้ย	ยอดคงเหลือ
1	13,471	4,721	8,750	2,995,279
2	13,471	4,735	8,736	2,990,544
3	13,471	4,749	8,722	2,985,795
4	13,471	4,763	8,709	2,981,032
5	13,471	4,777	8,695	2,976,255
6	13,471	4,791	8,681	2,971,465
7	13,471	4,805	8,667	2,966,660
8	13,471	4,819	8,653	2,961,841
9	13,471	4,833	8,639	2,957,009
10	13,471	4,847	8,625	2,952,162
11	13,471	4,861	8,610	2,947,301
12	13,471	4,875	8,596	2,942,426

คำนวณค่างวดผ่อนบ้าน ฟรี ใช้งานง่าย

สัดส่วนเงินต้นและดอกเบี้ยที่จ่ายแต่ละปี

ตารางผ่อนรายเดือน

วิธีใช้งาน 3 ขั้นตอน

1. ใส่ข้อมูลสินเชื่อ

2. ดูค่างวดต่อเดือน

3. วางแผนการผ่อน

สูตรการคำนวณค่างวด

ตัวอย่างการคำนวณ

เครื่องมือเพิ่มเติม

คำนวณผ่อนคอนโด

คำนวณโปะบ้าน

คำนวณวงเงินกู้

คำนวณรีไฟแนนซ์

บทความล่าสุด

สูตรคำนวณค่างวดผ่อนบ้าน เข้าใจใน 5 นาที

ดอกเบี้ยลอยตัว vs คงที่ เลือกแบบไหนดี

โปะบ้านยังไงให้คุ้ม ประหยัดดอกเบี้ยล้านบาท

คำถามที่พบบ่อย