สูตรคำนวณค่างวดผ่อนบ้าน เข้าใจใน 5 นาที

ถ้าเคยกู้บ้าน คุณคงสังเกตว่าธนาคารแต่ละแห่งคำนวณค่างวดออกมาแทบเท่ากัน นั่นเพราะทุกธนาคารใช้ สูตรเดียวกัน ที่เรียกว่าสูตร PMT (Payment) — เป็นสูตรมาตรฐานของอุตสาหกรรมการเงินทั่วโลก

บทความนี้จะอธิบายสูตรนี้แบบง่ายๆ ใน 5 นาที พร้อมตัวอย่างเลขจริงที่คุณเอาไปคำนวณเองได้ทันที

สูตร PMT คืออะไร?#

PMT คือสูตรคำนวณค่างวดรายเดือนที่เท่ากันทุกงวด ใช้สำหรับเงินกู้แบบ amortization (ตัดทั้งดอกเบี้ยและเงินต้นในงวดเดียวกัน) ซึ่งเป็นรูปแบบสินเชื่อบ้านมาตรฐานทุกธนาคารในไทย

สูตรเต็มเป็นแบบนี้:

M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]

ฟังดูเหมือนคณิตศาสตร์โหด แต่จริงๆ มีแค่ 4 ตัวแปร:

• M = ค่างวดต่อเดือน (Monthly payment) — สิ่งที่เราอยากรู้
• P = ยอดเงินกู้ (Principal) — เงินที่กู้จริง ไม่รวมเงินดาวน์
• r = อัตราดอกเบี้ยต่อเดือน (อัตราดอกเบี้ยต่อปี ÷ 12 ÷ 100)
• n = จำนวนงวด (ระยะเวลาผ่อนเป็นปี × 12)

ทำไมสูตรนี้ถึงดูซับซ้อน?#

จริงๆ แล้วสูตรนี้มีที่มาจากการ "เฉลี่ยน้ำหนัก" ของดอกเบี้ยทบต้น

ลองนึกภาพแบบนี้: ถ้าคุณกู้ 3 ล้านบาท ดอกเบี้ย 3.5% ต่อปี งวดแรกคุณจะเสียดอกเบี้ย 8,750 บาท (3,000,000 × 3.5% ÷ 12) แต่งวดที่สอง ดอกเบี้ยจะคำนวณจากเงินต้นคงเหลือที่ลดลงแล้ว ทำให้ดอกเบี้ยน้อยลงเล็กน้อย เป็นแบบนี้ไปเรื่อยๆ ทุกเดือน

สูตร PMT คือการหา "ค่ากลาง" ที่ทำให้ค่างวดเท่ากันทุกเดือน — โดยช่วงแรกๆ ดอกเบี้ยจะกินสัดส่วนของค่างวดมาก แล้วค่อยๆ ลดลง เงินต้นจะค่อยๆ ครองสัดส่วนแทน

ตัวอย่างเลขจริง 3 กรณี#

มาดูตัวอย่างที่พบบ่อยในชีวิตจริง คำนวณจากสูตรข้างต้น:

กรณีที่ 1: บ้านราคาประหยัด#

• ยอดกู้: 1,500,000 บาท
• ดอกเบี้ย: 3.5% ต่อปี
• ระยะเวลา: 25 ปี (300 งวด)

แทนค่า: r = 3.5 ÷ 12 ÷ 100 = 0.002917, n = 300

M = 1,500,000 × [0.002917 × (1.002917)^300] / [(1.002917)^300 − 1]

ค่างวด ≈ 7,508 บาท/เดือน — ดอกเบี้ยรวมตลอดอายุสินเชื่อ ≈ 752,400 บาท

กรณีที่ 2: บ้านระดับกลาง#

• ยอดกู้: 3,000,000 บาท
• ดอกเบี้ย: 4% ต่อปี
• ระยะเวลา: 30 ปี (360 งวด)

ค่างวด ≈ 14,322 บาท/เดือน — ดอกเบี้ยรวม ≈ 2,156,000 บาท

สังเกตว่ายอดดอกเบี้ยรวมเกือบเท่าเงินต้นเลย — นี่คือเหตุผลว่าทำไมคนถึงพยายามโปะหรือรีไฟแนนซ์เพื่อลดดอกเบี้ย

กรณีที่ 3: บ้านราคาสูง#

• ยอดกู้: 8,000,000 บาท
• ดอกเบี้ย: 5% ต่อปี
• ระยะเวลา: 30 ปี (360 งวด)

ค่างวด ≈ 42,940 บาท/เดือน — ดอกเบี้ยรวม ≈ 7,458,000 บาท

ที่ดอกเบี้ย 5% ต่อปี ยอดดอกเบี้ยรวมเกือบเท่าเงินต้นพอดี ถ้าผ่อนครบสัญญา = จ่ายเกือบ 2 เท่าของราคาบ้าน

ทำไมช่วงแรกๆ ดอกเบี้ยถึงเยอะกว่าเงินต้น?#

นี่คือจุดที่หลายคนงง — ค่างวดเท่ากันทุกเดือน แต่สัดส่วนเงินต้น vs ดอกเบี้ยไม่เท่ากัน

ลองดูตัวอย่างกู้ 3 ล้าน 30 ปี ดอกเบี้ย 4% (ค่างวด 14,322 บาท):

• เดือนที่ 1: ดอกเบี้ย 10,000 บาท, เงินต้น 4,322 บาท → ดอกเบี้ย 70% ของค่างวด
• เดือนที่ 60 (ปีที่ 5): ดอกเบี้ย 8,920 บาท, เงินต้น 5,402 บาท → ดอกเบี้ย 62%
• เดือนที่ 180 (ปีที่ 15): ดอกเบี้ย 6,030 บาท, เงินต้น 8,292 บาท → ดอกเบี้ย 42%
• เดือนที่ 300 (ปีที่ 25): ดอกเบี้ย 2,170 บาท, เงินต้น 12,152 บาท → ดอกเบี้ย 15%
• เดือนที่ 360 (เดือนสุดท้าย): ดอกเบี้ย ≈ 50 บาท, เงินต้น 14,272 บาท

นี่คือ ดอกเบี้ยทบต้นแบบลดต้น (declining balance) — สูตร PMT จัดสรรค่างวดให้แบบนี้โดยอัตโนมัติ

ปัจจัยที่มีผลต่อค่างวด#

จากสูตร เห็นได้ว่ามี 3 ปัจจัยหลักที่ทำให้ค่างวดเปลี่ยน:

1. ยอดเงินกู้ — ปัจจัยตรงที่สุด กู้เพิ่ม 1 ล้าน ที่ดอกเบี้ย 4% 30 ปี = ค่างวดเพิ่มราว 4,800 บาท/เดือน

2. อัตราดอกเบี้ย — ดอกเบี้ยเพิ่ม 1% (เช่น 3.5% → 4.5%) ในเงินกู้ 3 ล้าน 30 ปี = ค่างวดเพิ่มราว 1,750 บาท/เดือน และดอกเบี้ยรวมเพิ่มกว่า 6 แสนบาท

3. ระยะเวลา — ผ่อนนานขึ้น = ค่างวดต่อเดือนน้อยลง แต่ดอกเบี้ยรวมสูงขึ้นมาก

   • กู้ 3 ล้าน 4% ผ่อน 20 ปี → ค่างวด 18,200/เดือน, ดอกเบี้ยรวม 1,360,000
   • กู้ 3 ล้าน 4% ผ่อน 30 ปี → ค่างวด 14,322/เดือน, ดอกเบี้ยรวม 2,156,000

ผ่อน 30 ปีถูกกว่า 4,000 บาท/เดือน แต่จ่ายดอกเบี้ยเพิ่มเกือบ 8 แสนตลอดอายุ

เทคนิคลดดอกเบี้ยรวม#

จากสูตรนี้ เราสรุปเทคนิคได้ 3 ข้อ:

1. เลือกระยะเวลาให้สั้นที่สุดเท่าที่ผ่อนไหว — ผ่อนน้อยปีกว่า = ดอกเบี้ยรวมน้อยกว่ามาก
2. โปะเงินก้อนช่วงแรก — ช่วง 5-7 ปีแรก ดอกเบี้ยกินสัดส่วนเยอะ การโปะตอนนี้ลดดอกเบี้ยรวมได้มากที่สุด (ลองคำนวณใน เครื่องคำนวณโปะบ้าน)
3. รีไฟแนนซ์ทุก 3 ปี — ปกติช่วง 3 ปีแรกธนาคารให้โปรโมชั่นดอกเบี้ยต่ำ พอครบ 3 ปีดอกเบี้ยลอยตัวจะแพง การย้ายไปอีกธนาคารที่ให้โปรใหม่จะคุ้มกว่า

สูตรนี้แม่นยำไหม?#

แม่นยำมาก — เป็นสูตรเดียวกับที่ธนาคารใช้คำนวณใบเสนอราคา ผลลัพธ์อาจต่างกันเล็กน้อย (หลักสิบบาท) เพราะ:

• การปัดเศษทศนิยมตอนแสดงผล
• วันที่ตัดรอบของแต่ละธนาคารต่างกัน
• ดอกเบี้ยลอยตัวที่จะเปลี่ยนตามที่ธนาคารประกาศ
• ค่าธรรมเนียมและประกันต่างๆ ที่บางธนาคารบวกเข้าค่างวด

แต่สำหรับการวางแผนเบื้องต้น ผลลัพธ์จากสูตรนี้ใช้ได้เลย

สรุป#

สูตร PMT ไม่ใช่เรื่องยาก — แค่ 4 ตัวแปร: ยอดกู้, ดอกเบี้ย, ระยะเวลา, และค่างวด เมื่อรู้สามตัวจะหาตัวที่สี่ได้

หากไม่อยากนั่งคำนวณเอง ลองใช้เครื่องคำนวณค่างวดผ่อนบ้านของเรา ที่จะแสดงค่างวด ดอกเบี้ยรวม กราฟสัดส่วนเงินต้น-ดอกเบี้ย และตารางผ่อนทุกงวดให้คุณภายในไม่กี่วินาที

หรือถ้าอยากรู้ว่า กู้ได้สูงสุดเท่าไหร่จากรายได้ ลองคำนวณวงเงินกู้บ้านดู